房价上涨开发商违约可以报警吗

法律分析：开发商不按约定履行房屋买卖合同的行为，属于民事纠纷，一般情况下不受公安机关管辖。双方当事人可以协商解决;协商不成时，可以向人民法院提起诉讼。

法律依据：《中华人民共和国民法典》

第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第五百八十三条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。

第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,造成对方损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益;但是,不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

每天懂点法：房价涨了卖方却说无权售房?

一、关键词:二手房买卖、无权处分、合同效力

在二手房买卖合同中，常常会因为房价的波动引发一些纠纷。近年来，随着房价的上涨，卖方常常以自己无权处分夫妻共同所有的房屋为由主张合同无效，并要求收回房屋。通过裁判文书网检索发现，仅2020年，因涉及无权处分引发的房屋买卖合同纠纷就达近3000起。那么，面对不断上涨的房价，卖方是否能以无权处分夫妻共有房屋来要回房屋呢?kk律师网

二、懂法重点：

第一，什么是无权处分? 无权处分影响合同效力吗?

所谓无权处分，在理论上是指行为人没有处分权，却以自己的名义实施的对他人财产的法律上的处分行为。很长一段时间以来，不少人未能妥善区分合同效力与不动产物权变动的关系，误认为没有处分权的人处分他人财产将导致合同无效。在《民法典》出台前，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件 适用法律问题的解释》第三条即确认了无权处分不影响合同效力的规则。

《民法典》第215条、第597条也吸收了上述规定，在立法上完全确立了合同效力与物权变动相区分的原则。因此，无权效力并非影响合同效力的事由。以无权处分为由，主张合同无效的请求将无法得到法院的支持。

第二，无权处分可能导致何种法律后果?

根据上述规定，无权处分的合同是有效的。但合同效力问题和合同履行问题是两个完全不同的问题。即，有效的合同并不当然能够顺利履行。

在二手房买卖过程中，如果房屋登记在夫妻双方名下，因为配偶一方的售房行为未得到另一方的同意，将无法办理房屋所有权变更登记手续，最终导致合同无法履行。此时，购房人将只能诉请售房的一方承担违约责任，而无法要求其配合办理过户和交房。即便房屋登记在售房人名下，只要房屋属于夫妻共同财产，在配偶不同意的情况下，也存在法律上的转移房屋所有权的障碍，致使购房人无法取得房屋。

第三，购买二手房中应如何规避无权处分的风险?

因为无权处分导致合同无法顺利履行的风险作为购房人在购房时只要房屋出售方为已婚状态即应当审查出售方是否已获授权。具体而言1、出卖方一人签署合同的，核实婚姻状况。核实出售方的婚姻状态，已婚的应当出示结婚证，离婚应当出示离婚证。此外，证件还应当与户口登记簿相一致。

2、要求配偶当面出示知情同意书。出卖方一人签署合同，房屋亦登记在其名下的，应当要求其配偶当面签署知情同意书并留存视听资料作为证据。

3、要求卖方夫妻双方签署合同。无论房屋是登记在双方名下还是仅登记在夫妻一方名下，房屋买卖合同均可以由夫妻双方作为出卖人签署合同。在夫妻双方均签署房屋买卖合同的情况下，将房屋所有权转移至买方名下便成为夫妻两人的义务，可以有效避免“无权处分”的风险。

三、1.典型案例

老于因为家里拆迁在北京有套安置房，后来妻子付女士与老孙经过中介居间介绍就该安置房订立了房屋买卖合同。合同订立后，老孙按约定向付女士支付了购房款。其后老孙开始在该房屋内居住。几年后，老孙为办理房屋产权证找到了老于，老于则主张对付女士售房一事毫不知情，并以付女士无权处分为由起诉要求确认房屋买卖合同无效并要求老孙返还房屋。

2.法院判决:

法院经审理认为:《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。据此，老于以对妻子付女士无权处分房屋为由主张合同无效，于法无据，其基于无效的合同要求老孙返还房屋亦依据不足。最后，生效判决驳回了老于的全部诉请。

法律分析：房屋过户是指房屋出售或捐赠时，原所有权人将房屋所有权转移到新主人名下，在房地产交易中心登记的行为。购房人应缴纳契税：第一次90平以内为1%，90至144一百平方米为1.5%，144平以上或非首次为3%。购房人缴纳印花税：房价的0.05%，交易费：3元/平方米，测绘费：1.36元/平方米。

法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》 第六十一条 以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。