业主共同决定的事项及表决规则民法典如何解读

【导读】2020年5月28日，这一天注定要被载入史册!

28日下午3时，第十三届全国人民代表大会第三次会议在人民大会堂举行闭幕会，会议表决通过了《中华人民共和国民法典》。这部法律自2021年1月1日起施行。

这是新中国第一部以法典命名的法律，开了我国法典编纂立法的先河。从

2015年3月，全国人大常委会法制工作委员会启动民法典编纂工作至今，这部民法典从编纂到表决通过，跨越了6个年头。

2014年10月召开的十八届四中全会提出完善社会主义市场经济法律体系，编纂民法典。第五次民法典编纂随后启动。

2016年6月、10月、12月，全国人大常委会先后3次审议了民法总则草案。

2017年3月，第十二届全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国民法总则》，完成了民法典编纂工作而第一步。

2018年8月，民法典编纂迈出第二步，各分编草案首次提请十三届全国人大常委会第五次会议审议。

2019年12月，“完整版”中国民法典草案首次亮相。

2020年5月，十三届全国人大三次会议提请审议《中华人民共和国民法典(草案)》。

民法典编纂过程中，先后10次通过中国人大网公开征求意见，累计收到42.5万人提出的102万条意见和建议。

百万条建议，字字句句都凝聚着全国人民对民法典最殷切的期盼。在注定不平凡的2020年，首部民法典终于如约走来。

社会、经济和人民对美好生活的向往在前进，它也终于赶在这个重要的“历史交汇点”破茧而出，这是历史的选择!

这是中国之治的杰出体现，更是民族复兴之路的法律凝结，她将用前所未有对正义的追求，为我们撑起前所未有的法治支点，这是时代的呼唤!

昨天的奇迹不过是明天的必需品，所有惊叹都会成为理所当然，我们相信，这座里程碑最终也将只是中国社会主义建设法治蓝图的一部分，这是未来的预告!

民法典，我们欢迎你的到来!时代为你欢呼!

法律分析：民法典第二百七十八条的规定放弃了“绝对多数决”，降低“反公地悲剧”现象发生。对“维修资金筹集”“改建、重建建筑物及附属设施”“共有部分的使用和经营”三个事项实际实行了“过半数决”。具体而言，专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，即2/3×3/4/2。实际上，这三个表决事项实行专有部分面积占比二分之一以上的业主且人数占比二分之一以上的业主同意即可。以加装电梯为例，若对一个老旧小区全部加装电梯，民法典实行后就不需要“双三分之二”以上表决同意，仅需“双二分之一”以上表决同意即可。对其他表决事项(包括维修资金的使用)实际实现了“少数决”。具体言之，专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，即2/3×1/2/3。实际上，对其他表决事项实行专有部分面积占比三分之一以上的业主且人数占比三分之一以上的业主同意即可。以维修资金使用为例，民法典实行后就不需要“双三分之二”以上表决同意，仅需“双三分之一”以上表决同意即可，这就大大降低了决策难度。

法律依据：《中华人民共和国民法典》 第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;(七)改建、重建建筑物及其附属设施;(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

法律分析：根据相关规定，表决规则对“维修资金筹集”“改建、重建建筑物及附属设施”“共有部分的使用和经营”三个事项实际实行了“过半数决”。　对其他表决事项(包括维修资金的使用)实际实现了“少数决”。具体言之，专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，即2/3×1/2=1/3。kk律师网

法律依据：《中华人民共和国民法典》 第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;(七)改建、重建建筑物及其附属设施;(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。