民法典对生活产生了哪些影响

新中国首部民法典正式问世。

民法典物权编的一大亮点，是增加规定

“居住权”

这一新型用益物权。明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足居住需要。

在我国，房屋所有权、土地使用权合二为一。我们对房屋本身享有所有权，对房子之下的土地拥有40年、50年或70年不等的使用权，住宅70年产权到期可自动续期。

如今，在房屋所有权、土地使用权之外，又多了一个“居住权”，究竟意味着什么?

01

居住权，不是那么简单。

根据新规，居住权无偿设立，自登记时设立，不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。

这相当于在房屋所有权之外，新设立“居住权”。不过，居住权只能保障居住权利，没有继承乃至转让的资格。

即便如此，房子只要设立了“居住权”，即使没有 房产 证，也可长时间乃至终生居住。

新业主即便事后获得不动产证、拿到所有权，也无法改变“居住权”已经存在的现实，没有权利赶走居住权人。

居住权的期限，可以自行设立，5年、10年、20年均可，也可是终生。如果是终生有效，那么不到去世，居住权就不会消失。

需要说明的是，不是长期居住就能获得“居住权”。

根据新规，居住权须由房主以书面形式订立合同，同时向登记机构进行登记设立，所有人对此拥有决定权。

前不久，深圳爆出热门事件，有女子时隔28年后，突然想起在深圳有套房。上门发现，这套房已有陌生住户住了10多年。

显然，即便陌生住户在里面住了28年，也不等于就获得了“居住权”。

业主只要没有主动设立“居住权”，居住权益就不成立。

02

居住权的设立，影响将会十分深远。

老人一旦给保姆或亲戚设立“居住权”，老人去世后，即便房子为子女所继承，保姆或亲戚仍享有居住权。

如果“居住权”是终生的，保姆或亲戚可以住到自己去世为止，子女即便拿到了不动产证，也没有权利将其赶出，也不得再次用于出租。

当然，保姆或亲戚只能居住，没有资格进行转让买卖，其子女也无法获得继承权。

至于居住要不要另付租金，这要看当时约定。如果没有约定，一般都是无偿的。

这只是一种可能存在的应用场景。未来，“居住权”的应用场景可能会覆盖到更多领域：

婚姻财产约定、公 租房 、以房养老、子女继承纠纷、离婚后居无定所。

其一，男女结婚，婚前财产为个人所有，要不要加名，往往带来诸多家庭矛盾。如今居住权的存在，提供了新的解决方案：给另一方居住权，而不用让出所有权。

其二，公租房未来可能会通过“居住权”加以确认。

目前公租房所有权一般为地方政府所有，而住户只是租赁关系，基本权益很难得到保障。如果能明确“居住权”，无疑这些中低收入者的权益能得到更多保障。

其三，这几年，“以房养老”问题层出不穷。

所谓以房养老，是指老人将房子抵押给金融机构，获得养老金直到去世。一些机构以此为名，骗取老人房产，导致老人不知不觉中房产被贱卖，最终赔了房子又失去了住所。

如果在签订“以房养老”协议的同时，保障老人居住权，不到去世，这一权利就一直存在，有生之年谁都无法剥夺，这无疑能让许多金融骗局无处藏身。

……

显然，居住权的存在，能够保障部分弱势群体的权益，但也必然对 房地产 市场带来相当影响。

03

居住权的到来，让房产交易变得更加复杂。

过去房产交易，只需要看是否存在抵押、是否存在租赁。

未来，房产查册，还要看是否存在“居住权”，一旦存在居住权，房产交易就不是那么简单了。

毕竟，居住权与所有权分离，两者同属用益物权，权益关系相当。居住权的到来，相当于给房产加上新的“负担”，有了“负担”之后，房产交易必然受到影响。

这与租赁关系有着明显不同。虽说“买卖不破租赁”，但租赁只是合同关系，最高租赁期限不得超过20年，且存在房屋收益，即便法拍房存在长期租赁合同，也不是无刃可解的。

居住权，更进一步。

居住权的时间期限，理论上可以无限长、直到去世才会消失。同时，居住权无偿是原则、有偿为例外，不约定就不会存在租金收益。

同时，还有一些问题有待司法解释进一步明确：

其一，居住权与所有权分离，那么新设居住权的房子，其

入学权益、落户权益归谁所有?

其二，未来一旦开征房产税，到底该居住权人缴纳还是所有权人缴纳?

其三，一些

老赖借“居住权”逃避债务

，在房屋抵押、拍卖中该如何打上补丁?

无论如何，未来房产交易，必须考虑到居住权的存在，这是房产交易最不容忽视的变量。

《民法典》被称为“社会生活的百科全书”，指导着我们的日常生活。它覆盖一个公民生老病死的全部生活，从小时候的责任能力认定，长大后的结婚生子，工作的合同订立，意外的侵权纠纷，年老的继承等等都被民法条文包裹着。《中华人民共和国民法典》是新中国成立以来第一部以“法典”命名的法律，是新时代我国社会主义法治建设的重大成果，如增设“居住权”。居住权的应用场景可能会覆盖到更多领域，比如婚姻财产约定、公租房、以房养老、子女继承纠纷、离婚后居无定所等。影响到我们日常生活的方方面面。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》共7编、1260条，各编依次为总则、物权、合同、人格权、婚姻家庭、继承、侵权责任和附则，自2021年1月1日起施行，被称为“社会生活的百科全书”。《民法典》第十六条规定，涉及遗产继承、接受赠与等胎儿利益保护的，胎儿视为具有民事权利能力。但是，胎儿娩出时为死体的，其民事权利能力自始不存在。第一千一百五十五条规定，遗产分割时，应当保留胎儿的继承份额。胎儿娩出时是死体的，保留的份额按照法定继承办理。第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：(一) 当事人的姓名或者名称和住所;(二) 住宅的位置;(三) 居住的条件和要求;(四) 居住权期限;(五) 解决争议的方法。

法律主观：

一、民法典中的所有权保留买卖合同是怎么规定的

所有权保留，是指的买卖合同中约定，买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。举例来说，就是合同双方约定，在买方没付完货款，或者没履行其他义务之前，即使货物到了卖方，所有权仍然属于买方所有。这个约定有什么价值呢?价值在于一般买卖合同中，如果买方没有付款能力，或者甚至破产的情况下，卖方只能要求付款，但约定了所有权保留条款，则卖方有权要求将货物退还。这种约定在特定的场景中，对于卖方而言是一种保护。比如卖方刚出售货物买房就破产了，如果是要求支付货款，则是一种债权，需要按公司剩余财产的比例进行分配，但如果是所有权的保留，则可以要求退还货物，而不是进行财产分配，相比来说权利保护更到位。

二、旧法中保留所有权买卖合同与民法典有什么关系

就保留所有权买卖合同而言，新《民法典》与旧法之间的关系主要是《民法典》吸收了旧法中的相关规定。

《民法典》第642条规定“当事人约定出卖人保留合同标的物所有权，在标的物所有权转移前，买受人有下列情形之一，造成出卖人损害的，除当事人另有约定外，出卖人有权取回标的物：

(一)未按照约定支付价款，经催告后在合理期限内仍未支付;

(二)未按照约定完成特定条件;

(三)将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分。 出卖人可以与买受人协商取回标的物;协商不成的，可以参照适用担保物权的实现程序。”

吸收法条：《合同法》(已失效)第134条“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物所有权属于买受人。”

吸收法条：《 最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释 》第35条“当事人约定所有权保留，在标的物所有权转移前，买受人有下列情形之一，对出卖人造成损害，出卖人主张取回标的物的，人民法院应予支持：

(一)未按约定支付价款的;

(二)未按约定完成特定条件的;

(三)将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分的。 取回的标的物价值显著减少，出卖人要求买受人赔偿损失的，人民法院应予以支持。”

三、所有权保留买卖合同出卖人的取回权

甲把一辆汽车出卖给乙，价款30万，约定乙分期10支付价款，每期支付3万元，在乙支付全部价款之前，甲保留汽车的所有权。假设，乙按照约定支付了前6期价款，但未支付已经到期的第7期和第8期的价款。

(一)甲享有取回权的情形

买受人乙具有下列行为之一的，出卖人甲享有取回权：

未按约定支付价款的;

未按约定完成特定条件的;

将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分的。

(二)甲取回权的阻却

即使乙的行为符合买卖合同解释第35条的规定，在下列两种情形下，甲仍不享有取回权：

乙已经支付的价款达到标的额总价的75%以上的;

乙实施无权处分后，受让人已经善意取得标的物的所有权、质权的。

(三)取回权的性质

甲取回的目的是为了就物求偿。即乙不于回赎内回赎的，甲有权再次出卖该汽车，并就出卖所得清偿乙对甲所欠全部价款。

取回本身并不意味着甲解除了与乙的买卖合同。

法律客观：

《中华人民共和国民法典》

第六百四十一条kk律师网

当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。出卖人对标的物保留的所有权，未经登记，不得对抗善意第三人。

《中华人民共和国民法典》

第六百四十二条

当事人约定出卖人保留合同标的物的所有权，在标的物所有权转移前，买受人有下列情形之一，造成出卖人损害的，除当事人另有约定外，出卖人有权取回标的物：

(一)未按照约定支付价款，经催告后在合理期限内仍未支付;

(二)未按照约定完成特定条件;

(三)将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分。

出卖人可以与买受人协商取回标的物;

协商不成的，可以参照适用担保物权的实现程序。